Ved kjøp eller salg av bolig er pris og tilstand alltid vesentlige faktorer, og disse to tingene henger naturlig nok tett sammen. Hvilken forfatning boligen er i, vil ha stor betydning for hvor mye du vil kunne måtte kunne regne med å få eller gi for den.
Avhendingsloven er en lov som regulerer rettigheter og plikter ved kjøp og salg av brukte boliger og hytter her i landet. (For nybygg er det bustadoppføringsloven som gjelder).
Fra og med 2022 ble det gjort en del endringer i avhendingsloven. Mens det tidligere var vanlig å selge en bolig «som den er», krever dagens lovverk at selger i langt større grad er ansvarlig for å opplyse om alle eventuelle feil, mangler og andre ting som kan være av betydning.
Som boligeier er det viktig å kunne dokumentere alt som har blitt gjort av arbeid, reparasjoner og utbedringer i boligen den tiden du har bodd der – som for eksempel dersom du har pusset opp badet. Badet er et rom hvor risikoen for feil og mangler alltid er høy, og hvor konsekvensene ofte vil bli store hvis ikke alt er «på stell». Som et av de mest utsatte rommene i boligen, vil det i de aller fleste tilfeller påvirke salgssummen negativt hvis det ikke kan dokumenteres at arbeid her er utført av kvalifiserte fagfolk og at badet tilfredsstiller kravene til vannskadesikkerhet. Med andre ord er det all god grunn til å bruke profesjonelle håndverkere når du skal ha gjort noe med badet, sørge for å motta sluttdokumentasjon på utført arbeid – og til å ta godt vare på denne.
Endringene i avhendingsloven medfører at bygningssakkyndige (tidligere kalt takstmenn) har fått en viktigere rolle enn tidligere ved boligsalg. Fordi det ikke kan forventes at du som boligeier nødvendigvis skal kunne ha god nok kunnskap om alle forhold ved boligen, er det vanlig praksis at en bygningssakkyndig foretar en grundig gjennomgang av boligen – en såkalt tilstandsanalyse (etter NS3600), og utarbeider en rapport på grunnlag av dette.
Tilstandsrapport – eller boligsalgsrapport er et dokument som inneholder detaljerte opplysninger om boligens tekniske og fysiske tilstand, inkludert eventuelle feil og mangler. Loven stiller krav til hvordan den boligsakkyndige skal undersøke boligen og hva som skal være med i rapporten.
Følgende punkter undersøkes i en tilstandsrapport:
- Areal (inkludert fordeling av S-rom (sekundærrom) og P-rom (primærrom)
- Byggteknisk tilstand
- Kjøkken, vaskerom, bad, samt andre VVS-tekniske anlegg
- Elektrisk anlegg
- Branntekniske forhold, som rømningsveier
- Geologiske forhold for å vurdere fare for skred og flom
- Vurdere dokumentasjon om radon (måling er ikke inkludert).
Tilstandsrapporten skal også inneholde et estimat av hva som må beregnes av reparasjonskostnader dersom det er alvorlige feil på boligen, og opplyse om andre situasjoner som kan ha betydning ved salget.
I tillegg til tilstandsrapporten skal du som boligselger fylle ut et egenerklæringsskjema. Her skal du blant annet beskrive arbeid som er gjort på boligen, hvem som har utført dette arbeidet, feil og mangler på boligen og annen viktig informasjon som en kjøper bør vite om.
Den boligsakkyndige vurderer tilstanden til boligen på en skala fra 0 til 3, der 0 er best og 3 er verst. Dette kalles tilstandsgrader, og det er vesentlig å ha kjennskap til betydningen av de ulike gradene når du skal kjøpe bolig.
- TG0: Ingen feil eller mangler, for eksempel ved nybygg
- TG1: Helt vanlig slitasje på bygningen
- TG2: Vesentlige skader og avvik, i tillegg til manglende dokumentasjon
- TG3: Alvorlige skader og avvik som kan utgjøre en trussel for liv og helse
Vær oppmerksom på av hvis du har renovert eller pusset opp bad/våtrom uten å ha dokumentasjon på det som er gjort og på at det er fagmessig utført, så vil rommet automatisk få TG2 – uansett hvor pent det ellers måtte være …
Avhendingsloven stiller ikke bare krav til boligselgeren. Tilstandsrapporten, selgerens egenerklæring og eiendomsmeglerens beskrivelse av boligen er grunnleggende dokumentasjon ved boligsalg, og som kjøper er du forpliktet til å sette deg grundig inn i alt som står her. Det som eventuelt måtte finnes av feil og mangler ved boligen og er beskrevet i dokumentasjonen, kan du ikke klage på etterpå.
Selv om det enn så lenge ikke er lovpålagt med en tilstandsrapport, så anbefales det likevel på det sterkeste å sørge for å ha denne på plass ved boligsalg. I motsatt tilfelle risikerer du at det kan bli vanskeligere å få solgt, at du får en lavere pris for boligen, eller at det lettere kan oppstå konflikter mellom deg og kjøper i ettertid.
Lykke til!
