Vi har sagt det før, og vi sier det igjen med fornyet styrke: Sørg alltid for å få dokumentasjon på arbeid som blir utført i boligen din!

Dette har bestandig vært viktig, og når det fra 1. januar neste år blir gjort endringer i avhendingsloven, blir det mer vesentlig enn noen gang å ha alt av papirer i orden. I motsatt fall risikerer du å få deg en lite hyggelig overraskelse den dagen du eventuelt skal selge boligen – i form av en langt lavere pris på den enn det du normalt burde kunne ha forventet.

Hva er avhendingsloven?
Ordet “avhending” er jus-språk og kan oversettes til overdragelse.

Akkurat som på de fleste andre områder, fins det også et lovverk knyttet til kjøp og salg av bolig. Avhendingsloven regulerer plikter og rettigheter mellom kjøper og selger ved avhending – eller overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, og også når det skjer ved bytte eller gave.

Fra og med neste år kommer altså denne loven i ny og revidert utgave.

Målet med lovendringene er rett og slett å gjøre bolighandel tryggere, ikke minst for den som kjøper.

Ved kjøp av en ny bolig er det mye som kan gå – og ofte går gæærnt.

Det er nå en gang sånn at det ikke nødvendigvis bestandig er like enkelt for en boligkjøper å oppdage alt av sånne feil og mangler som ikke er synlige – som vannlekkasjer, mugg, sopp, råte, mangelfull drenering eller feil med el-anlegg osv osv. Likevel er alt dette ting som i verste fall kan medføre at det man i utgangspunktet trodde skulle bli en oppfyllelse av boligdrømmen i stedet brått vister seg å ende opp som et sant mareritt.

Det er dette myndighetene håper at de skal få til en endring på med å justere på kravene i avhendingsloven.

De nye lovendringene gir derfor boligselgere større ansvar. En større del av risikoen for skjulte feil og mangler skyves rett og slett heretter over fra kjøper til selger.

Hva er nytt?
Den viktigste endringen i lovverket er at en bolig ikke lenger kan selges “som den er”.

Kravet til opplysningsplikt om eventuelle feil og mangler og krav til dokumentasjon på arbeider som har blitt gjort på boligen blir strengere enn det som har vært tilfelle hittil.

Mens det nåværende regelverket gir rom for at boligselgere kan være tjent med å legge fram så lite informasjon om boligen som mulig, vil dette ikke lenger være lønnsom business når de nye lovendringene trer i kraft, og det blir stilt større krav til hva tilstandsrapporten over boligen skal inneholde.

Hvis du tar deg bryet med – eller orker … å klikke deg inn på lovdata.no og leser deg gjennom hele kapittel 2 i det som heter “Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)”, vil du fort se at det ikke blir så rent få punkter som skal sjekkes og opplyses om i framtidige tilstandsrapporter. Det er sant og si ei smørbrødliste så lang som et vondt år – og dette er bare minstekrav.

Du kommer også ganske raskt til å forstå at du vil trenge en særdeles dyktig bygningssakkyndig med tilstrekkelig kompetanse for å kunne klare å komme i mål med dette.

Til opplysning er bygningssakkyndig det nye, kjønnsnøytrale ordet for takstmann – litt vanskeligere både å huske og å uttale, men det går seg sikkert til etterhvert …

Et annet punkt som er nytt i lovendringen er at kravet for at kjøper kan kalle noe en mangel blir lavere. Mens kostnaden for mangler tidligere måtte tilsvare omtrent fem prosent av kjøpesummen, kan kjøper f.o.m. neste år kreve erstatning for en mangel dersom den overstiger 10.000 kroner.

Kort sagt – alle som skal selge bolig går tøffere tider i møte.

Selv om det kan høres ut som om alt ansvaret forbundet med boligsalg heretter blir lagt på selgerens – og kanskje også delvis den bygningssakkyndiges skuldre, så er likevel også kjøper forpliktet til å gjøre hjemmeleksene sine. Den nye loven strammer nemlig også inn boligkjøperens undersøkelsesplikt.

Så sant bygningssakkyndig har utarbeidet en tilstandsrapport som tilfredsstiller kravene i den nye forskriften, forventes det at kjøper skal kjenne til alle de omstendighetene som kommer fram her.

Mens selger har plikt til å opplyse og å dokumentere, har kjøper med andre ord på sin side plikt til å sette seg inn i tingenes tilstand, og vil ikke lenger nødvendigvis kunne kreve erstatning for de forholdene som har blitt beskrevet i prospekt og tilstandsrapport.

Den viktige dokumentasjonen
Med høyere krav til boligens tilstandsrapport, blir det viktigere enn noen gang å sørge for å kunne dokumentere alt som har blitt gjort av arbeid på boligen – som for eksempel i forbindelse med oppussing av våtrom eller med det elektriske anlegget.

Det kommer klart fram av forskriftene at “Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen i de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkere som ble brukt”.

De samme kvalifiserte håndverkerne som har gitt en skriftlig bekreftelse på at det er de som har utført arbeidet, skal også ha overlevert deg dokumentasjon på den jobben som har blitt utført. Ta godt vare på disse papirene, for den dagen du eventuelt skal selge boligen kommer de til å bli svært verdifulle å ha på plass, og bygningssakkyndig kommer til å spørre etter dem.

La oss si at du akkurat har rehabilitert badet for hundretusenvis av kroner, men mangler dokumentasjon på det som har blitt gjort. Da vil verdiøkningen på det likevel i praksis bli lik null og du risikerer å tape mange penger den dagen du skal selge. Sørgelig selvsagt, men likefullt en realitet.

Å satse på svart arbeidskraft når du skal ha bygd eller pusset opp noe er med andre ord ikke veien å gå. Det har det av mange ulike årsaker heller aldri vært, men det blir enda mindre lønnsomt heretter. Det er godt mulig du kan spare noen kroner på jobben – og det kan til og med hende at den blir brukbart utført, men det vil allikevel ikke være særlig god butikk med tanke på verdien av boligen din hvis du sitter igjen uten noen form for dokumentasjon på at arbeidet er kvalitetsmessig og riktig utført av fagfolk.

Benytter du deg av seriøse håndverkere derimot, har de både plikt – og heller ingen verdens problemer med å gi deg alt du trenger og har krav på av dette.

Så ta kloke valg, det er faktisk en veldig god investering!

Lykke til!